第一章 總 則

第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務人合法權益，保障物業合理使用，根據《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》、《建設工程質量管理條例》、《云南省物業管理規定》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等法律、行政法規規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內的住宅物業管理活動適用本辦法；非住宅物業管理可參照執行，法律、法規另有規定的從其規定。

本辦法所稱物業管理，是指業主通過自行管理或者選聘物業服務人的形式，對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內環境衛生和相關秩序的活動。

物業服務人包括物業服務企業和其他物業管理人。

第三條 物業服務人應當具備為業主提供物業管理專業服務的能力，在物業管理區域設立獨立核算的服務機構，物業服務企業在取得營業執照后應到縣級住房城鄉建設行政主管部門報備主要負責人姓名及聯系方式，接受縣級住房城鄉建設行政主管部門的指導和監督。

第四條 物業管理遵循黨建引領、政府主導、業主自治、部門協同、屬地管理、協商共建的原則，縣級人民政府應將物業管理納入社會基層治理體系。建立健全社區黨組織領導下居（村）民委員會、業主委員會或者物業管理委員會、業主、物業服務人等共同參與的治理架構。

第五條 縣級人民政府應加強對物業管理工作的組織領導，按照屬地管理原則組織轄區內鄉（鎮）人民政府、街道辦事處和有關部門，建立綜合協調機制，履行管理職責，統籌推進轄區內物業管理各項工作，協調解決轄區內物業管理重大問題，促進物業管理發展與和諧社區建設。

第六條 市住房城鄉建設行政主管部門負責全市物業管理活動的監督、管理和指導工作，履行下列職責：

（一）制定并組織實施本市物業服務行業相關政策，定期評估政策實施效果，結合行業發展修訂完善政策；

（二）指導和監督縣級住房城鄉建設行政主管部門開展轄區內物業管理的相關工作；

（三）指導和監督縣級住房城鄉建設行政主管部門開展轄區內住宅專項維修資金的管理；

（四）建立完善全市物業管理信用評價體系以及行業培訓體系，指導房地產行業協會制定和實施自律性規范；

（五）物業管理方面的其他職責。

第七條 縣級住房城鄉建設行政主管部門負責轄區內物業管理活動的監督、管理和指導工作，履行下列職責：

（一）貫徹執行物業管理有關法律、法規和政策；

（二）負責物業服務人的信用管理，對物業服務人進行信用評價和等級評定；

（三）監督管理物業管理的招投標活動；監督物業服務人履行物業合同；

（四）負責住宅專項維修資金的籌集、管理和使用；

（五）指導和監督物業承接查驗有關工作；

（六）指導鄉（鎮）人民政府、街道辦事處開展與物業管理的相關工作；

（七）縣級住房城鄉建設行政主管部門應當根據云南省物業服務企業信用評價管理相關規定，對物業服務企業進行信用評價和等級評定，加大行業數據共享力度，強化信用結果運用，依法公布企業誠信信息和不良信用記錄，促進物業行業健康發展；

（八）物業管理方面的其他職責。

第八條 市、縣兩級發展改革、公安、民政、司法行政、財政、自然資源、生態環境、交通運輸、衛生健康、應急管理、審計、市場監管、人防、城市管理、消防等相關部門按照各自職責，做好物業管理活動的有關監督管理工作。

第九條 鄉（鎮）人民政府、街道辦事處履行以下屬地管理職責：

（一）指導和監督業主大會、業主委員會的組建和換屆改選，辦理相關備案手續；

（二）指導和監督業主大會、業主委員會的日常運作，對業主大會籌備組成員、業主委員會委員和業主委員會換屆改選小組成員進行培訓；

（三）制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則，指導物業管理委員會相關工作；

（四）參加物業承接查驗，指導轄區內物業管理項目的移交和接管工作；

（五）對物業管理區域內的物業服務實施日常檢查，指導物業服務人履行法定義務；協助開展行政區域內物業服務人信用信息的采集和核查工作；

（六）建立物業管理糾紛調解和投訴、舉報處理機制，調解物業管理糾紛，處理物業管理相關投訴和舉報；

（七）突發事件應對期間，負責落實各項應急措施，指導物業服務人開展相應級別的應對工作，并給予物資和資金支持；

（八）對暫不具備實施專業化物業管理條件的住宅物業，組織實施社區居民委員會托管、社會組織代管或者居民自管；

（九）物業管理方面的其他職責。

第十條 村（居）民委員會依法協助鄉（鎮）人民政府、街道辦事處并在其指導下開展具體工作，建立黨建引領下的物業管理協商共治機制；指導和監督物業服務人依法履行義務，調解物業管理糾紛。

第十一條 保山市房地產業協會、物業專業委員會依法制定和組織實施自律性規范，配合推進物業服務行業信用體系建設，完善物業服務企業信用評價結果的運用；在市住房城鄉建設行政主管部門的指導下組織業務培訓。

第二章 物業管理區域以及共用設施設備

第十二條 物業管理區域的劃分應當以建設項目用地紅線范圍為基礎，遵循規劃為先、自然分割、功能完善、便民利民的原則，并綜合考慮物業的共用部位和共用設施設備、建筑物規模、物業類型、社區建設等因素，做到服務便利、資源共享。

第十三條 新開發的建設項目，一個物業管理區域內應當配建獨立且相對集中的物業服務用房，滿足物業管理設施設備、辦公及值班需求，具體面積按照規劃指標執行。物業服務用房的面積、位置應該在規劃方案、房屋買賣合同中載明。

已投入使用但是未按審批的規劃方案配建物業服務用房的，建設單位或者產權單位應當通過提供其他用房、等值資金等方式提供；建設單位和產權單位已不存在的，由鄉（鎮）人民政府、街道辦事處統籌研究解決。

建筑區劃內，屬于城市道路、城市公共綠地、城市河道等公共區域不得劃入物業管理區域。

第十四條 物業管理區域內的下列配套設施設備和相關場所屬于業主共有：

（一）物業服務用房、門衛房、值班室、共用設施設備使用的房屋；

（二）共用的架空層、走廊、樓梯間、電梯間；

（三）物業管理區域內除城鎮公共道路以外的其他道路，除城鎮公共綠地或者明示屬于個人以外的其他綠地；

（四）建設單位以商品房買賣合同或者其他書面形式承諾歸業主共有的房屋和設施設備；

（五）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施；

（六）法律、法規規定的其他共有部分。

第十五條 未經業主同意，任何單位和個人不得占用物業管理區域內的共用部位、共用設施設備。法律、法規另有規定的除外。

第十六條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

第三章 前期物業

第十七條 建設單位應當在取得預售許可證或現房銷售批復前，以招投標方式確定前期物業服務人，并與前期物業服務人簽訂前期物業服務合同。

第十八條 建設單位通過招投標的方式選聘前期物業服務人后，30日內到物業服務區域所在地的縣級住房城鄉建設行政主管部門進行備案；投標人少于3個、招投標失敗2次以上的或住宅規模較小（總建筑面積不足2萬平方米的住宅小區）的，應當經物業所在地縣級住房城鄉建設行政主管部門批準后，采用協議方式選聘前期物業服務人。

第十九條 前期物業服務人應當自物業服務合同簽訂之日起30日內，將物業服務合同、營業執照、擬派駐物業服務項目負責人名冊向物業所在地縣級住房城鄉建設行政主管部門備案，并主動配合其進行監督和管理。

第二十條 前期物業合同應包括但不限于以下內容：明確物業基本信息（包括物業名稱、物業類型、坐落位置、建筑面積等）、服務內容與質量（包括物業共用部位及共用設施設備運行、維修、養護和管理；物業共用部位和相關場地環境管理；車輛停放管理；消防安全管理；公共秩序維護、物業裝飾裝修管理服務；物業檔案管理及雙方約定的企業管理服務內容等）、物業服務期限、服務費用（包括前期物業費標準、約定收費的方式、物業服務費開支項目、物業服務費收支情況公示及爭議處理方式）、物業的經營與管理﹝包括停車場等其他場地（所）的收費標準、管理方式等﹞、承接查驗和使用維護（執行過程中雙方的責任義務等）、住宅專項維修資金（住宅專項維修資金的繳存、使用、續籌和管理等）以及違約責任。

第二十一條前期物業服務合同期限未滿，但已成立了業主委員會的，業主委員會與選聘的物業服務人簽訂的物業服務合同生效后，前期物業服務合同終止。

第二十二條 建設單位在項目銷售前，應當制定臨時管理規約，對物業管理區域內的共用部位，共用設施設備的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項作出約定，并在銷售場所顯著位置公示。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

第二十三條 建設單位與前期物業服務人應當在縣級住房城鄉建設行政主管部門的指導和監督下，共同確認現場查驗結果，現場查驗應當形成書面記錄，查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應當由建設單位和物業服務企業參加查驗的人員簽字確認。

現場查驗中，物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物業服務企業復驗。

第二十四條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向前期物業服務人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必需的其他資料。

前期物業服務人應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

第二十五條 建設單位向物業買受人移交的物業應當要符合建筑質量的相關規定以及商品房買賣合同約定的交付標準。建設單位應當按照國家規定的物業保修范圍和保修期限，承擔保修責任。

第二十六條 建設單位以及前期物業服務人，應當自前期物業服務合同終止之日起10日內向業主委員會移交物業管理區域內物業共有部分、共用設施設備和承接查驗檔案，前期物業服務人應當全程參與并配合。縣級住房城鄉建設行政主管部門應當對移交驗收過程進行指導和協調。

第二十七條 在業主依法自行選聘物業服務人前，商品住宅前期物業費實行政府指導價，具體標準收費由縣級住房城鄉建設行政主管部門會同同級發展改革部門根據本地物業服務內容和等級標準等因素依法核準。非住宅物業、公寓等前期物業收費標準實行市場調節價。配備有電梯的物業，其設備的維護保養及運行費用由業主或物業使用人支付，由物業企業代收代管，不包含在物業費中。

第二十八條 業主應按照前期物業服務合同的約定，按時足額繳納房屋交付后產生的物業費。沒有約定的，由建設單位承擔；另有約定的，從其約定。

第四章 業主和業主組織

第二十九條 房屋的所有權人為業主。業主身份的確認，以不動產登記簿或者法律、法規規定的其他有效證明為依據。業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）依法自行管理物業；

（二）按照物業服務合同的約定，接受物業服務人提供的服務；

（三）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（四）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（五）參加業主大會會議，行使投票權；

（六）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（七）監督業主委員會和物業管理委員會的工作；

（八）監督物業服務人履行物業服務合同；

（九）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（十）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

（十一）法律、法規規定的其他權利。

第三十條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規約和業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會或物業委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時足額交納物業服務費用；

（六）履行房屋安全使用責任；

（七）遵守室內裝飾裝修有關規定；

（八）法律、法規規定的其他義務。

第三十一條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的專項維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第三十二條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。一個物業管理區域成立一個業主大會。

第三十三條 一個物業管理區域內，已交付業主的專有部分達到建筑物總面積百分之五十以上的，業主或者建設單位均可以向鄉（鎮）人民政府、街道辦事處提出成立業主大會的申請，村（居）民委員會、社區也可以組織達到前述條件的業主或者建設單位提出成立業主大會的申請。

第三十四條 符合成立業主大會條件的，鄉（鎮）人民政府、街道辦事處應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、鄉（鎮）人民政府、街道辦事處代表和居民委員會、社區代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由鄉（鎮）人民政府、街道辦事處代表擔任。

籌備組中業主代表的產生，由鄉（鎮）人民政府、街道辦事處組織業主推薦。籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由鄉（鎮）人民政府、街道辦事處協調解決。建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

第三十五條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；

（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（五）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（六）制定業主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

第三十六條籌備組應當自成立之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

第三十七條 劃分為一個物業管理區域但分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第三十八條 首次業主大會應當通過管理規約、業主大會議事規則，選舉產生業主委員會委員和候補委員。

第三十九條 業主大會依照法律法規的規定召開，決定下列事項：

（一）制定和修改管理規約、業主大會議事規則；

（二）選舉或者更換業主委員會委員和候補委員；

（三）確定或者調整物業服務方式、服務內容、服務標準和服務價格；

（四）選聘、解聘物業服務人或者不再接受物業服務；

（五）籌集、管理和使用專項維修資金；

（六）申請改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）決定共用部分的經營方式，管理、使用共用部分經營收益等共有資金；

（八）確定業主委員會委員津貼或者補助的標準，對業主委員會主任實施任期、離任經濟責任審計；

（九）改變或者撤銷業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議；

（十）有關共有和共同管理權利的其他重大物業管理事項。

第四十條 管理規約應當對下列主要事項作出規定：

（一）物業的使用、維護、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業共用部分的經營與收益分配；

（四）業主共同利益的維護；

（五）業主共同管理權的行使；

（六）業主應盡的義務；

（七）違反管理規約應當承擔的責任。

第四十一條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

（一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；

（二）業主委員會的職責；

（三）業主委員會議事規則；

（四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業主投票權數的確定方法；

（六）業主代表的產生方式；

（七）業主大會會議的表決程序；

（八）業主委員會委員的資格、人數和任期等；

（九）業主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

（十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

第四十二條 業主委員會應當執行業主大會的決定，接受業主大會和業主的監督，并履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告年度物業管理的實施情況、業主委員會履職情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同，與解聘的物業服務人進行交接；

（三）擬定共有部分、共有收益使用與管理辦法；

（四）監督住宅專項維修資金的使用；

（五）建立定期接訪制度，聽取業主、物業使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受業主、物業使用人的咨詢、投訴和監督；

（六）督促業主及時足額支付物業服務費用，監督物業服務人履行物業服務合同；監督管理規約的實施，對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行制止；

（七）制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件；

（八）每年向業主通報工作情況，并向業主公示業主委員會委員支付物業服務費用、停車費情況；

（九）每年公布業主共有部分經營與收益、住宅專項維修資金使用、經費開支等信息；

（十）協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（十一）在物業管理區域內配合有關部門開展監督管理工作；

（十二）業主委員會應當負有監督物業服務人履行物業服務合同的責任及配合物業服務人糾正業主違反管理規約的行為；

（十三）業主大會賦予的其他職責。

第四十三條 業主委員會及其委員不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定；

（二）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的文件資料；

（三）拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料，妨礙業主委員會換屆交接工作；

（四）擅自使用業主大會、業主委員會印章；

（五）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂、修改物業服務合同；

（六）挪用、侵占業主共有財產；

（七）與物業服務人、其他利害關系人有影響其公正履行職務的經濟往來或者利益交換；

（八）泄露業主信息，發布違反法律法規、社會公共秩序的不實言論、信息；

（九）侵害業主合法權益的其他行為。

業主委員會委員有本條款規定的第（一）項至第（五）項行為的，鄉（鎮）人民政府、街道辦事處責令業主委員會提請業主大會罷免有關委員資格。在委員資格被罷免前，業主委員會應當停止該委員履行職責，并向業主公示。有本條款規定的第（六）項至第（九）項行為的，依照相關法律法規處置。

被提出罷免的業主委員會成員有權向業主大會提出申辯意見。業主委員會成員向業主大會提出申辯意見的，業主大會應當在聽取申辯意見后作出決定。

第四十四條 業主委員會應當自選舉產生之日起7日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選業主委員會主任和副主任，并在推選完成之日起3日內，在物業管理區域內顯著位置公示業主委員會主任、副主任和其他委員的名單。

第四十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料向鄉（鎮）人民政府、街道辦事處申請備案：

（一）首次業主大會會議記錄和會議決定；

（二）業主大會議事規則；

（三）管理規約；

（四）業主委員會首次會議記錄和會議決定；

（五）業主委員會委員和候補委員的名單、基本情況。

第四十六條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明到具有刻制公章資質的公司申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

第四十七條 業主委員會的名稱、委員、業主大會議事規則和管理規約發生變更的，業主委員會應當在30日內向鄉（鎮）人民政府、街道辦事處辦理變更備案手續。

第四十八條 因物業管理區域調整、房屋滅失等客觀原因致使業主大會、業主委員會無法存續的，鄉（鎮）人民政府、街道辦事處應當辦理業主大會、業主委員會注銷手續，并公告其印章作廢。

第四十九條 不具備成立業主大會條件的，鄉（鎮）人民政府、街道辦事處負責組建由村（居）民委員會、業主代表等組成的物業管理委員會，臨時代替業主委員會開展工作，并積極推動業主設立業主大會，選舉業主委員會。

已成立業主大會、選舉產生業主委員會的，鄉（鎮）人民政府、街道辦事處應當解散物業管理委員會，并在物業管理區域內顯著位置公示。

第五十條 物業管理委員會的任期一般不超過5年。期滿仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的，由鄉（鎮）人民政府、街道辦事處重新組建物業管理委員會。

第五章 物業管理服務

第五十一條 業主可以自行管理物業，也可以委托他人管理；委托物業服務人提供物業服務的，一個物業管理區域只能選定一個物業服務人。

電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的維修和養護，應當由符合資質的專業機構或者人員實施。

第五十二條 業主決定自行管理前，應當向鄉（鎮）人民政府、街道辦事處報告。業主實行自行管理的，可以聘請相關人員負責物業管理區域內的秩序維護、清潔衛生、綠地養護等管理事項；也可以將管理事項分別委托不同的專業服務人。

第五十三條 業主實行自行管理的，應當制定自行管理方案，經業主共同決定通過后，長期在物業管理區域顯著位置公示。自行管理方案應當包含下列內容：

（一）管理方式、管理期限；

（二）管理費的籌集方式、交費標準和方式；

（三）共有收益的管理；

（四）業主應當履行的義務和承擔的責任。

業主委員會應當自業主共同決定自行管理之日起30日內向鄉（鎮）人民政府、街道辦事處備案，提交業主大會表決結果和自行管理方案。

第五十四條 業主委員會應當代表業主與業主共同選聘的物業服務人簽訂書面合同，對物業服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、住宅專項維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等內容進行約定。

鼓勵業主開展對物業服務人的滿意度調查、年底考評等，利用調查、考評結果與物業服務人在物業服務合同中約定和物業服務質量相符合的收費浮動機制，對物業服務收費進行雙向調節。

業主與物業服務人對收費標準未能達成一致意見的，雙方可以委托專業評估機構進行評估。

第五十五條 物業服務人應當按照物業服務合同的約定提供服務，并遵守下列規定：

（一）提供符合規定的物業服務；

（二）日常監督業主、物業使用人安全、合理使用物業；

（三）定期聽取業主的意見和建議，接受業主監督，改進和完善服務；

（四）嚴格落實物業服務人消防安全職責，建立健全各類制度和預案、定期開展消防演練及消防安全培訓；

（五）發現有安全風險隱患的，及時設置警示標志，采取措施排除隱患并向有關專業機構報告；

（六）對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行勸阻、制止；

（七）負責物業管理區域內垃圾分類設施的日常維護和管理，指導居民正確分類投放垃圾，協助開展垃圾分類的宣傳教育活動。

（八）不得泄露在物業服務活動中獲取的業主信息；

（九）配合鄉（鎮）人民政府、街道辦事處、村（居）民委員會和有關部門做好物業管理相關工作。

第五十六條 物業服務人發現小區內違章搭建行為要依法及時制止，制止無效的，要向當地綜合執法部門報告，綜合執法部門應聯合相關部門依法依規進行處置。

第五十七條 物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新下列信息：

（一）物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話；

（二）物業服務內容和標準、收費標準和方式等；

（三）電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等；

（四）上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算；

（五）上一年度公共水電費用分攤情況、物業費、公共收益收支與住宅專項維修資金使用情況；

（六）業主進行房屋裝飾裝修活動的情況；

（七）物業管理區域內車位、車庫的出售和出租情況；

（八）其他應當公示的信息。

第五十八條物業服務人應當建立、保存下列檔案和資料：

（一）小區共有部分經營管理檔案；

（二）小區監控系統、電梯、水泵、有限空間等共用部位、共用設施設備檔案及其管理、運行、維修、養護記錄；

（三）水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告；

（四）住宅裝飾裝修管理資料；

（五）業主名冊；

（六）簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協議；

（七）消防通道、充電設備（含電動自行車、新能源汽車）、消防器材等小區消防安全類內容的定期檢查、整改記錄；

（八）物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他資料。

第五十九條 在業主依法自行選聘物業服務人后實行市場調節價。以業主委員會和物業服務人遵循合理、公開、質價相符的原則在物業服務合同中予以約定。

物業服務人接受委托代收水電燃氣費等，應當與委托人簽訂委托合同，不得將應當由委托人承擔的費用轉嫁給業主。委托人應當將委托事項和聯系方式在物業管理區域顯著位置長期公示。

物業服務人代收水電燃氣費用的，不得與物業費捆綁收取，也不得賺取中間差價。

第六十條 業主應當根據物業服務合同的約定支付物業服務費用；業主與物業使用人約定由物業使用人支付物業服務費用的，從其約定。

物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業服務費用。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供氣等方式催交物業服務費用。

第六十一條 物業服務人利用共有部分從事經營活動的，應當在物業服務合同中明確約定限制經營范圍和內容，將共有收益單獨列賬，專戶存儲，專款專用，詳細記錄收入和支出情況，并每年向業主公示，接受監督和第三方審計。

共有收益歸全體業主所有。共有收益資金用于物業公共部位及共用設施設備維修支出，若住宅專項維修資金余額不足首期應籌集金額百分之三十的，共有收益金額應當優先用于補充住宅專項維修資金，剩余部分的使用由業主共同決定。

第六十二條 業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前60日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

物業服務期限屆滿前，業主依法共同決定續聘的，應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。物業服務期限屆滿前，物業服務人不同意續聘的，應當在合同期限屆滿前90日書面通知業主或者業主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前60日書面通知對方。

第六十三條 業主共同決定解聘物業服務人的，物業服務人應當自物業服務合同期限屆滿前接到通知之日起30日內履行完畢交接義務，期滿即退出物業管理區域，物業服務人不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。物業服務人拒不移交有關資料及財物的，或者拒不退出物業管理區域的，業主委員會可以向鄉（鎮）人民政府、街道辦事處、縣級住房城鄉建設行政主管部門報告，必要時可以向人民法院申請訴訟，請求幫助物業服務人退出物業管理區域。

原物業服務人應當在辦理交接至退出物業管理區域期間，維持正常的物業管理秩序，并做好物業承接查驗。

原物業服務人違反前述兩款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業服務費用；造成業主損失的，應當賠償損失。

新物業服務人不得強行接管物業。按照約定承接物業時，應當對共用部位、共用設施設備進行查驗。

第六十四條 縣級人民政府應統籌建立應急物業服務機制。物業管理區域突發失管狀態時，鄉（鎮）人民政府、街道辦事處應當組織有關單位確定應急物業服務人，提供水、電、氣、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。

提供應急物業服務的，鄉（鎮）人民政府、街道辦事處應當將服務的內容、期限、費用等相關內容在物業管理區域內顯著位置公示。應急物業服務期限不超過6個月，費用由全體業主承擔。

應急物業服務期間，鄉（鎮）人民政府、街道辦事處應當組織業主共同決定選聘新物業服務人，協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。

第六章 物業的使用和維護

第六十五條 業主、物業使用人應當遵守管理規約的約定，按照規劃用途安全、合理使用物業。

物業管理區域內禁止從事下列行為：

（一）損壞房屋承重結構、主體結構；

（二）違章搭建建（構）筑物；

（三）侵占、損壞物業共有部分；

（四）擅自改變物業規劃用途；

（五）任意棄置垃圾、排放污染物；

（六）擅自通過設置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設施等共用設施設備；

（七）制造噪聲干擾他人正常生活；

（八）私拉電線、電纜為電動車輛充電；

（九）從建筑物中拋擲物品；

（十）毀壞安防設施線路和設備，或者影響安防設施功能；

（十一）法律、法規禁止的其他行為。

發生本條規定行為的，利害關系人有權投訴、舉報，物業服務人應當及時勸阻；勸阻無效的，應當向項目所在地有關行政主管部門報告并協助處理。

第六十六條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋時需嚴格遵守相關規定并事先書面告知物業服務人。

第六十七條 物業管理區域內，物業服務人應當將裝飾裝修的注意事項、禁止行為等書面告知業主、物業使用人及其委托的裝飾裝修企業。

業主、物業使用人對房屋室內進行裝飾裝修的，應當在裝飾裝修前書面告知物業服務人，并提供下列材料：

（一）業主或申請裝修的物業使用人身份證復印件，不動產權證明材料或者證明其合法權益的有效憑證；

（二）物業使用人申請裝飾裝修的，需提交業主同意裝飾裝修的證明材料；

（三）裝飾裝修方案。

業主、物業使用人或者物業服務人應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在擬裝飾裝修的物業樓內顯著位置公示。

物業服務人發現物業使用人在裝飾裝修期間有違反法律、法規規定以及管理規約規定的，物業服務人應及時勸阻，并及時向有關行政主管部門報告并協助處理。

第六十八條 已交付項目，物業管理區域內業主專有部分以外的供水、供電、供氣、通信等專業設施設備發生故障、不能正常使用的，物業服務人應當立即報告相關專業運營單位；專業運營單位應當及時采取措施，排除故障。

專業運營單位對專業設施設備進行維修、養護和更新改造，進入物業管理區域的，業主、物業使用人和物業服務人應當予以配合。

第六十九條 物業服務人應當采取必要的措施加強公共區域的安全監控和管理，對物業管理區域內易于發生安全風險的設施設備和部位加強日常巡查和定期養護。

物業服務人應加強高空拋物的危害宣傳，加強重點部位監控，對于傷人事件應協助受害者報警或配合公安機關取證。

第七十條 物業管理區域內，規劃用于停放汽車的車位、車庫，由建設單位及業主、物業使用人通過出售、附贈或者出租等方式約定。物業服務人要規范物業服務區域內的車位管理，物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。除規劃方案中劃定的車位、車庫之外占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，使用方式可由全體業主共同決定。

第七十一條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納住宅專項維修資金，各開發企業、物業管理企業不得代收代繳。

住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。住宅專項維修資金增值收益部分可按照相關規定進行使用。

在緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的住宅專項維修資金。

業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應當及時續交。

第七十二條 縣級住房城鄉建設行政主管部門依法定期公示住宅專項維修資金的籌集、使用情況。并結合當地實際情況定期更新住宅專項維修資金的繳存標準，繳存標準的更新期限原則上不超過3年。

第七十三條 建筑物專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益的，相關業主應當及時采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施。

業主不履行維修養護義務的，可以由物業服務人報經業主委員會同意，或者按照管理規約的約定，代為維修養護或者采取應急防范措施，費用由業主承擔。

經鑒定為停止使用、整體拆除的危險房屋的，業主或者物業使用人應當停止使用，立即搬出；拒不搬出的，縣級住房城鄉建設行政主管部門應當書面責令業主或者物業使用人搬出，情況緊急危及公共安全的，縣級人民政府可以責成有關部門組織強制搬出，并妥善安置。

第七十四條 業主共用部位、共用設施設備發生下列危及房屋使用安全情形之一的，可以啟動住宅專項維修資金應急列支程序：

（一）屋頂、墻體滲漏，排水設施嚴重堵塞，水泵故障、主管及支管爆裂或者閘閥嚴重漏水；

（二）線路故障引起停電或者漏電；

（三）樓地板、扶梯踏板斷裂，公共陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手扶欄松動、損壞，樓體外立面有脫落危險；

（四）電梯發生危及人身安全故障；

（五）消防設施出現功能障礙，不能運行；

（六）其他危害或者可能危害公共安全、公共利益以及他人合法權益的情形。

出現前款所列情形，由業主委員會、相關業主或者物業服務企業提供維修方案、費用預算、分攤清冊和其他依法應當提供的材料向縣級住房城鄉建設行政主管部門提出申請，審核同意并在物業區域內向業主進行公示，可列支相關業主住宅專項維修資金。

第七章 附 則

第七十五條 本辦法自2025年6月1日起施行。